부동산 가격이 많은 변동을 이루고 있는 지금 시기, 부동산을 처분해야 하는 경우 필요한 세금 정보에 대하여 알아보겠습니다.
부동산을 처분하면서 발생하는 양도소득세를 부동산 양도세 감면, 공제, 그리고 효과적인 세무 계획을 통해 세금 부담을 줄일 수 있는 최적화 방법들을 살펴보겠습니다.
여러분의 부동산 거래가 더 스마트해지길 바라며, 세금 절약에 도움이 되기를 기대합니다!
양도소득세는 부동산, 주식, 채무 등의 자산을 양도했을 때 발생하는 소득세입니다. 양도소득세는 양도이익에 대한 세금으로, 양도이익은 양도한 자산의 매도가격에서 매입가격이나 취득가격을 차감한 금액입니다.
양도이익 = 양도가액 – 매입가액(또는 취득가액) – 양도비용
- 양도가액: 부동산을 처분한 대가로 받은 금액
- 매입가액(또는 취득가액): 부동산을 처음으로 샀을 때의 가격 또는 취득 비용
- 양도비용: 부동산을 처분하기 위해 지출한 비용 (중개수수료, 등기 등)
- 세전 양도이익 계산: 세전 양도이익 = 양도이익 – 양도소득공제
- 양도소득공제: 주택자산 등 양도소득세법에 의해 정해진 경우 해당 공제를 받을 수 있음
- 양도소득세 계산: 세전 양도이익에 양도소득세율을 적용하여 양도소득세를 계산합니다.
양도소득세율은 양도이익에 따라 다릅니다.
양도소득세를 계산하기 위해서는 해당 자산의 매입가액(또는 취득가액)과 양도가액, 그리고 양도에 따른 비용 등을 정확하게 파악해야 합니다.
절세 중요 TIP 4가지 + 그 외 TIP!
부동산 양도소득세를 줄이기 위해 양도소득금액을 줄일 수 있는 방법 및 공제대상과 주택청약저축 가입, 중과세 감면 여부 등으로 절세 할 수 있는 방법을 알려 드리겠습니다.
먼저 양도차익 계산식은 다음과 같습니다.
양도차익 = 양도가액 – 취득가액 등 필요경비
양도소득금액 = 양도차익 – 장기보유특별공제액
Tip 1. 취득가액
취득가액이 커지면 양도차익이 작아져서 과세표준도 작아지게 됩니다.
취득가액에 가산되는 항목 3가지 입니다.
- 타인으로부터 매입: 매입가액에 취득세・등록세・면허세 기타 부대비용 가산
- 본인이 건설하여 취득한 주택: 원재료비・노무비・운임・하역비・보험료・수수료・공과금・설치비 기타 부대비용 합계액
- 취득에 쟁송이 있는 주택: 그 주택 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용・화해비용・변호사비용
Tip 2. 자본적 지출액
자본적 지출액이란 취득한 주택이나 건물의 내용연수를 연장시키거나 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 비용으로 필요경비로 공제 가능합니다.
- 지출계산서, 세금계산서, 신용카드매출전표, 현금영수증 등
Tip 3. 양도비
양도비는 주택을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 실제 지출사실이 증명되는 경우 필요경비로 공제 받을 수 있습니다.
- 양도소득게과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
- 공증비용, 인지대 및 소개비
- 매매계약에 따른 인도의무를 이행하기 위하여 양도자가 지출하는 명도비용
- 주책 취득으로 매입한 국민주택채권을 만기 전에 양도하여 발생한 매각차손
Tip 4. 양도소득세 전자신고 세액공제
양도차익 계산식과 별개로 홈택스를 이용하여 전자신고시 예정신고 1건당 2만원씩 세액공제 받을 수 있습니다. 다수의 건에도 1건당 2만원씩 적용되며 공제 한도가 없습니다.
1) 국세청 홈택스 접속
2) 양도소득세 전자신고 클릭
3) 증빙서류 제출
Tip 5. 주택청약종합저축 가입자의 경우
주택청약종합저축 가입자는 주택을 처분한 경우 양도이익 중 특별공제를 받을 수 있습니다.
Tip 6. 3년 이상 보유 시 중과세 감면
양도한 부동산을 3년 이상 보유한 경우 양도이익 중 50%에 해당하는 금액만 양도소득세의 과세 대상으로 삼아 중과세 감면을 받을 수 있습니다.
Tip 7. 증여 또는 상속 전략
양도세를 줄이기 위해 재산을 자녀에게 증여하거나 상속 전략을 고려할 수 있습니다.
양도소득세 부담을 완화하기 위해 세금을 줄일 수 있는 방법에 대해 알아보았습니다.