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지하철 5호선 애오개역 4번 출구를 나서면 양쪽으로 높은 아파트들이 빼곡하게 들어서 있습니다. 조금 걷다 보면 서부법원과 검찰청 건물이 보이고, 그 뒤로 내년 3월 입주 예정인 대형 아파트 단지가 우뚝 솟아 있습니다.
이 지역 84제곱미터 아파트가 올해 2월 30억 6천만 원에 거래되면서 마포구 아파트 중 30억대 고가 주택 대열에 합류했습니다.
20년간 이어진 재개발 이야기
마포구 공덕동에서 아현동, 염리동으로 이어지는 마포대로 주변은 20여 년 전만 해도 서울의 대표적인 언덕 마을이었습니다. 해방 후 남쪽에서 온 사람들과 농촌을 떠난 이들이 언덕을 따라 집을 지으며 형성된 무허가 주택 밀집 지역이었죠.
2003년 11월 2기 뉴타운 사업 구역으로 선정되면서 큰 변화가 시작되었습니다. 총 면적 108만 8천 제곱미터, 1만 8천500여 가구 규모의 대규모 주거 재정비 사업이 출발한 것입니다.
2011년 첫 단지를 시작으로 2014년 대규모 단지, 2021년과 2022년에 추가 단지들이 완공되며 현재의 모습을 갖춰가고 있습니다.
지하철 5호선 애오개역·공덕역, 2호선 이대역·아현역, 6호선 대흥역·공덕역을 모두 이용할 수 있는 교통 요지입니다. 여의도까지 두 정거장, 광화문과 종로는 5호선으로 바로, 강남도 2호선 환승으로 30분 이내에 갈 수 있어 직장과 가까운 곳에 살고 싶어하는 30대 수요가 많습니다.
분양 실패를 딛고 고가 아파트로
이 지역은 분양 당시 시장의 관심을 받지 못했습니다. 2012년 분양 때 평균 경쟁률이 0.42 대 1에 그쳤고, 분양 후 3개월이 지나도 30% 이상이 팔리지 않았습니다. 전형적인 언덕배기 낡은 마을이었기 때문입니다.
하지만 입주 이후 가격은 꾸준히 상승했습니다. 현재 84제곱미터 아파트의 시세는 25억 5천만~26억 8천만 원 선이며, 전세가는 9억 4천만~10억 4천만 원대로 형성되어 있습니다.
2021년 입주한 단지의 84제곱미터는 지난해 9월 28억 원에 거래되어 평당 가격이 1억 875만 원을 기록했습니다. 미분양 단지가 10년여 만에 마포 최고가 아파트 반열에 오른 것입니다.
재개발로 만들어진 쌍룡산 근린공원이 단지 중앙을 가로지르고, 사거리 일대에 시장이 열리는 등 생활 편의 시설도 잘 갖춰져 있습니다.
초중학교는 가까우나 학원가는 아쉬워
부동산 투자 측면에서 이 지역의 큰 장점은 신축 대단지의 균일함과 편리한 교통이지만, 현실적인 약점으로는 교육 환경이 꼽힙니다.
서울 평균 수준보다는 높지만, 마포에 거주하는 고소득 전문직 30대들은 자녀가 학교에 입학할 나이가 되면 교육 여건이 좋은 지역으로 이사하는 경우가 많습니다.
초등학교는 1925년 개교한 학교와 공원 옆 학교가 배정되어 통학 여건이 양호합니다. 중학교는 다양한 학교 중 선택할 수 있으며, 그중 한 학교는 전국 상위 3%, 서울 상위 20%에 해당하는 우수 학교로 특목고 진학률이 약 16%에 달합니다.
단지에서 걸어서 20분 이내에 546개 학원이 있어 학원 접근성도 나쁘지 않습니다.
다만 현지 부동산 관계자는 “이 지역도 고소득자가 모이면서 교육 수준이 높아졌지만, 학부모들이 원하는 강남이나 목동 수준의 대형 입시 학원가는 아직 형성되지 않았다”며 “중고등학생 자녀를 둔 가정의 이탈이 이어지고 있다”고 설명했습니다.
북아현 재개발로 3만 가구 주거 지역 완성 예정
이 지역의 대변화는 아직 끝나지 않았습니다. 아현역 맞은편에서 대규모 변화가 준비 중입니다.
서대문구 북아현동의 2개 구역에서 재개발이 진행 중입니다. 한 구역은 약 12만 2천 제곱미터 부지에 최고 29층, 28개 동, 2천320가구 규모이며, 대형 건설사들이 시공을 맡습니다.
조합은 지난해 12월 정기총회에서 “2026년 내 계획 승인과 이주를 진행하겠다”고 밝혔습니다. 예상 비율은 약 105%이며, 일반 분양은 2027년 전후로 예상됩니다.
다른 구역은 면적 26만 3천100 제곱미터에 4천800여 가구이며, 조합은 최대 5천310가구까지 늘릴 계획입니다. 두 구역 합쳐 7천 가구 이상이 서울 도심과 가까운 곳에 공급됩니다.
한 구역은 법적 분쟁을 합의로 마무리하며 정상화 궤도에 올랐습니다. 다만 다른 구역에서 갈등이 변수로 남아 일정 지연 가능성이 있습니다.
계획대로 진행된다면 2030년경 이 지역은 3만 가구 규모의 주거 지역으로 완성될 것으로 전망됩니다. 용산 국제업무지구 개발 계획이 구체화될수록 배후 주거지로서의 가치도 함께 높아질 것으로 기대됩니다.
다만 이 지역이 완성형 입지에 가까워질수록, 교육 환경이라는 약점을 학원가 성장이 얼마나 빠르게 메우느냐가 중장기 가치를 결정하는 핵심 요소가 될 것으로 평가받습니다.